KUNINGAN — Pemerintah Kabupaten Kuningan memastikan bahwa moratorium pembangunan perumahan di Kuningan telah resmi dicabut. Namun memasuki awal 2026, geliat investasi sektor property khususnya perumahan belum sepenuhnya kembali bergerak. Sejumlah pengembang masih memilih bersikap wait and see, menunggu kepastian teknis regulasi yang dinilai cukup memberatkan.
Kondisi ini disampaikan Kepala Dinas PUTR Kuningan, I Putu Bagiasna kepada cikalpedia.id, bahwa persoalan utama bukan lagi soal moratorium, melainkan dampak lanjutan dari regulasi lingkungan, terutama terkait Koefisien Dasar Hijau (KDH) dan kewajiban mitigasi kawasan resapan air.
Moratorium pembangunan perumahan di Jawa Barat sebelumnya dipicu oleh Surat Edaran (SE) Gubernur Jawa Barat yang menyerukan penghentian sementara perizinan perumahan di wilayah rawan bencana. Namun secara hukum, SE tersebut bukanlah peraturan mengikat seperti Peraturan Gubernur (Pergub) atau Keputusan Gubernur.
“SE itu sifatnya imbauan, bukan larangan mutlak,” ujar Putu, Jumat (30/1/2026).
Karena itu, masing-masing kabupaten/kota diberi ruang untuk menindaklanjuti sesuai kondisi daerah. Seperti Kabupaten Tasikmalaya, Ciamis, dan Kuningan kemudian mengambil kebijakan berbeda-beda.
Untuk Kuningan, moratorium tetap dicabut dengan satu catatan penting, setiap pembangunan wajib didahului kajian kebencanaan dan mitigasi lingkungan.
“Jadi bukan melarang pembangunan perumahan, tapi menghentikan sementara sampai kajian itu ada,” kata Putu.
Pemkab Kuningan menetapkan pendekatan berbeda untuk wilayah tertentu. Kecamatan Kuningan dan Cigugur secara khusus dikategorikan sebagai kawasan resapan air utama, sehingga penerapan aturan lingkungan diberlakukan lebih ketat dibanding kecamatan lain.
Di luar dua wilayah itu, pemerintah daerah menyebut tidak ada larangan pembangunan secara prinsip.
“Kalau di luar Cigugur dan Kuningan, sebenarnya berjalan normal. Tidak ada larangan ketat,” ujar Putu.
Namun, meski secara normatif diperbolehkan, para investor disebut masih menunggu arahan prinsip dari kepala daerah agar tidak menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari.
Salah satu faktor paling krusial yang membuat investor menahan langkah adalah penerapan Koefisien Dasar Hijau 70:30, di mana hanya 70 persen lahan yang boleh dimanfaatkan, sementara 30 persen wajib menjadi ruang hijau.
Masalahnya, aturan tersebut masih harus dipotong lagi oleh Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 60:40.
“Kalau punya lahan 5 hektare, setelah KDH tinggal 3,5 hektare. Dipotong lagi KDB, yang bisa dibangun hanya sekitar 2,1 hektare,” jelasnya.
Kondisi itu berdampak langsung pada jumlah unit rumah yang bisa dibangun. Jika sebelumnya satu kawasan bisa memuat 400 unit rumah subsidi, kini jumlahnya bisa berkurang hingga 100 unit.
“Kalau satu rumah subsidi margin keuntungannya sekitar 100 juta, berarti ada potensi hilang 10 miliar,” katanya.
Tak heran jika kebijakan tersebut membuat pengembang memilih menunda investasi.
Selain KDH, pengembang juga diwajibkan menyediakan kolam retensi minimal 5 persen dari luas lahan, terutama di kawasan resapan.
Kolam ini berfungsi menampung air hujan sebelum dialirkan ke drainase agar tidak langsung membebani sungai dan infrastruktur kota.
“Kebijakan ini sebenarnya bagus secara lingkungan, tapi dari sisi bisnis menambah beban,” ujar Putu.
Belum lagi kewajiban penyediaan prasarana, sarana, dan utilitas (PSU), seperti jalan lingkungan, taman, ruang terbuka hijau, masjid, pemakaman, hingga jaringan utilitas.
Masalahnya, tidak semua fasilitas tersebut secara otomatis dihitung sebagai KDH. Jalan beraspal misalnya, tidak masuk kategori resapan, kecuali menggunakan paving block berpori.
Meski demikian, pemerintah daerah membuka ruang diskusi teknis agar regulasi tidak sepenuhnya menekan dunia usaha.
Putu menyampaikan beberapa elemen dapat dimasukkan sebagai bagian dari KDH, antara lain, taman depan rumah dengan perjanjian tidak dibangun, lapangan olahraga, area pemakaman, ruang hijau dengan pohon berkerapatan tinggi, hingga penggunaan material berpori.
“Selama fungsinya resapan, bisa dikonsultasikan agar masuk hitungan KDH,” kata Putu.
Namun seluruh skema itu masih menunggu penguatan regulasi teknis yang saat ini disebut sedang difinalisasi untuk ditandatangani bupati Kuningan.
Pemkab Kuningan mencatat setidaknya lima empat telah melakukan konsultasi, termasuk beberapa proyek lanjutan seperti Panorama Asri. Namun hingga kini belum ada yang masuk tahap pembangunan aktif.
“Kebanyakan masih konsultasi, belum action,” ujarnya.
Di luar Kecamatan Kuningan dan Cigugur, pembangunan perumahan masih berjalan di wilayah timur dan selatan seperti Cidahu, Cihideung, dan sekitarnya. Namun proyek-proyek tersebut sebagian besar merupakan izin lama yang belum dieksekusi.
Di sisi lain, pemerintah daerah menilai kebutuhan rumah di wilayah perkotaan Kuningan justru sangat tinggi. Kecamatan Kuningan dan Cigugur menjadi pusat aktivitas ekonomi, pemerintahan, dan jasa.
“Backlog kepemilikan rumah di dua kecamatan itu paling tinggi,” kata Putu.
Hal ini membuat pemerintah berada dalam posisi dilematis, harus mendorong pertumbuhan ekonomi dan investasi, sekaligus menjaga keberlanjutan lingkungan.
“Kami ingin investasi tumbuh, tapi kawasan resapan juga harus dijaga,” ujarnya.
Pemerintah daerah menegaskan bahwa kebijakan KDH bukan untuk mematikan investasi, melainkan menjaga daya dukung lingkungan jangka panjang.
“Kalau semuanya disemen, hujan sedikit saja air langsung ke jalan, ke sungai. Kita yang repot nanti,” ujarnya.
Menurutnya, kebijakan ini adalah upaya menjaga keseimbangan agar pembangunan tidak mengorbankan generasi mendatang.
“Kami ingin Kuningan tetap hijau, tapi juga tetap hidup ekonominya,” kata dia.
Kini bola berada di tangan pemerintah daerah untuk segera merampungkan regulasi turunan agar dunia usaha mendapatkan kepastian. Tanpa kejelasan itu, pencabutan moratorium dikhawatirkan hanya akan menjadi kebijakan di atas kertas, sementara investasi tetap tertahan di ruang tunggu. (ali)
