KUNINGAN — Pemerintah Kabupaten Kuningan memastikan bahwa moratorium pembangunan perumahan di Kuningan telah resmi dicabut. Namun memasuki awal 2026, geliat investasi sektor property khususnya perumahan belum sepenuhnya kembali bergerak. Sejumlah pengembang masih memilih bersikap wait and see, menunggu kepastian teknis regulasi yang dinilai cukup memberatkan.
Kondisi ini disampaikan Kepala Dinas PUTR Kuningan, I Putu Bagiasna kepada cikalpedia.id, bahwa persoalan utama bukan lagi soal moratorium, melainkan dampak lanjutan dari regulasi lingkungan, terutama terkait Koefisien Dasar Hijau (KDH) dan kewajiban mitigasi kawasan resapan air.
Moratorium pembangunan perumahan di Jawa Barat sebelumnya dipicu oleh Surat Edaran (SE) Gubernur Jawa Barat yang menyerukan penghentian sementara perizinan perumahan di wilayah rawan bencana. Namun secara hukum, SE tersebut bukanlah peraturan mengikat seperti Peraturan Gubernur (Pergub) atau Keputusan Gubernur.
“SE itu sifatnya imbauan, bukan larangan mutlak,” ujar Putu, Jumat (30/1/2026).
Karena itu, masing-masing kabupaten/kota diberi ruang untuk menindaklanjuti sesuai kondisi daerah. Seperti Kabupaten Tasikmalaya, Ciamis, dan Kuningan kemudian mengambil kebijakan berbeda-beda.
Untuk Kuningan, moratorium tetap dicabut dengan satu catatan penting, setiap pembangunan wajib didahului kajian kebencanaan dan mitigasi lingkungan.
“Jadi bukan melarang pembangunan perumahan, tapi menghentikan sementara sampai kajian itu ada,” kata Putu.
Pemkab Kuningan menetapkan pendekatan berbeda untuk wilayah tertentu. Kecamatan Kuningan dan Cigugur secara khusus dikategorikan sebagai kawasan resapan air utama, sehingga penerapan aturan lingkungan diberlakukan lebih ketat dibanding kecamatan lain.
Di luar dua wilayah itu, pemerintah daerah menyebut tidak ada larangan pembangunan secara prinsip.
“Kalau di luar Cigugur dan Kuningan, sebenarnya berjalan normal. Tidak ada larangan ketat,” ujar Putu.
Namun, meski secara normatif diperbolehkan, para investor disebut masih menunggu arahan prinsip dari kepala daerah agar tidak menimbulkan persoalan hukum di kemudian hari.
Salah satu faktor paling krusial yang membuat investor menahan langkah adalah penerapan Koefisien Dasar Hijau 70:30, di mana hanya 70 persen lahan yang boleh dimanfaatkan, sementara 30 persen wajib menjadi ruang hijau.
Masalahnya, aturan tersebut masih harus dipotong lagi oleh Koefisien Dasar Bangunan (KDB) 60:40.
“Kalau punya lahan 5 hektare, setelah KDH tinggal 3,5 hektare. Dipotong lagi KDB, yang bisa dibangun hanya sekitar 2,1 hektare,” jelasnya.
Kondisi itu berdampak langsung pada jumlah unit rumah yang bisa dibangun. Jika sebelumnya satu kawasan bisa memuat 400 unit rumah subsidi, kini jumlahnya bisa berkurang hingga 100 unit.
“Kalau satu rumah subsidi margin keuntungannya sekitar 100 juta, berarti ada potensi hilang 10 miliar,” katanya.
Tak heran jika kebijakan tersebut membuat pengembang memilih menunda investasi.
Selain KDH, pengembang juga diwajibkan menyediakan kolam retensi minimal 5 persen dari luas lahan, terutama di kawasan resapan.
Kolam ini berfungsi menampung air hujan sebelum dialirkan ke drainase agar tidak langsung membebani sungai dan infrastruktur kota.
